재개발 재건축 양도소득세 비과세 적용받지 못한 사례

 

 

재개발 및 재건축은 부동산 거래를 하다보면 한 번쯤 경험하게 되는데요. 이런 거래 과정에서 발생하는 양도소득세는 많은 이들에게 큰 부담이 됩니다. 하지만 재개발･재건축 양도소득세를 비과세 및 감면 방법으로 절세할 수 있는 방법이 있습니다. 정보 꼼꼼히 확인하셔서 세금 절약하시길 바라겠습니다. 

 

 

 

 

 

국세청/양도세 실수사례👆

 

 

 

 

재개발･재건축 양도소득세란?

 

 

재개발 또는 재건축 과정에서 주택을 매매하거나 소유권을 이전할 때 발생하는 차익에 대해 과세하는 것입니다. 이로 인해서 지역의 가치가 상승하게 되면 양도세가 크게 증가할 수도 있습니다.  때문에 부담을 줄일 수 있도록 다양한 비과세 및 감면 혜택이 제공되고 있습니다. 

 

1. 1세대 1주택 혜택

가장 대표적인 절세 방법 중 하나입니다. 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 있는 경우, 해당 주택을 양도할 때 발생하는 소득은 비과세됩니다. 이를 적용해서 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우, 양도세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 다만,  일시적으로 2주택이 되는 경우도 있으므로, 이러한 상황에서 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

2. 장기보유 특별공제

주택을 오랜 기간 보유한 경우, 양도세를 감면해주는 제도입니다. 주택을 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 이를 적용해서 장기보유로 인한 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

 

3. 조합원 입주권

 조합원 입주권을 취득한 경우, 이를 양도할 때 혜택을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 조합원 입주권은 사업에 참여한 조합원에게 주어지는 권리로, 이를 양도할 때 발생하는 소득은 일정 요건을 충족하면 됩니다.

예를 들어, 입주권을 1년 이상 보유하고, 해당 주택이 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우 혜택을 받을 수 있습니다.

 

4. 감면 혜택

1) 발생한 양도소득을 중소기업에 투자할 경우, 일정 부분에 대해 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 부동산 판매로 인한 이익을 재투자하여 세금 부담을 줄이고자 하는 사람들에게 유용한 방법입니다.

 

2) 특정 조건을 충족하는 재개발구역 내 주택을 양도할 경우, 양도세를 감면받을 수 있는 경우도 있습니다. 이는 구역의 활성화와 주민들의 세금 부담을 줄여주기 위해 마련된 제도입니다.

 

 

 

 

양도세 비과세 적용받지 못한 실수 사례 8가지

1. 철수는 A주택의 사업시행기간 동안 B주택에 1년 이상 거주하고 대체주택 특례에 따라 신고하였으나 B주택을 사업시행인가일 전에 취득하여 적용받지 못함

 

2. 기존에 보유하던 주택에 계속 거주할 수 없어서 사업시행기간 동안 거주하기 위해서 대체주택을 취득 양도하는 경우에는 조합원입주권을 먼저 취득하고 다른 주택을 나중에 취득하는 경우 조합원 입주권으로 취득한 주택과 다른 주택 중 먼저 양도하는 주택을 적용받을 수 없으므로 관리처분계획인가일 전으로 주택의 취득시기를 조정하는 것이 좋습니다

 

3. 철수는 A주택을 보유하고 나서 B조합원입주권을 취득했는데 B신축주택이 완성되자 B신축주택에 거주하지 않고 A주택을 3년 이내 양도했지만 적용을 못받았는데 이유는 B신축주택 완성 후 일시적으로 1주택+1입주권 특례를 적용받기 위해서는 세대전원이 B신축주택에 이사해서 1년이상 거주해야 가능합니다.

 

 

 

4. 철수는 A주택과 B주택을 갖고 있었는데 B주택이 재건축사업으로 인해 입주권으로 전환되어 취득일로부터 3년이내 A주택을 양도했지만 1주택 1조합원 입주권 특례에 해당하지 않아서 혜택을 적용받지 못했어요. 처음에 조합원 입주권이 아닌 주택을 취득했던 경우라서 특례가 적용되지 않아요

 

5. 철수는 B주택 취득일로부터 B조합원입주권 양도일까지의 기간에 대한 1세대 1주택 장기보유특별 공제율(8년 64%)을 적용해서 신고했지만 보유 거주기간 (취득일~ 관리처분계획인가일 ) 을 잘못 적용해서 양도세를 추가 납부했어요 

 

6. 철수는 B주택이 완성된 후 일시적 1주택 1분양권 특례를 적용받기 위해서 신축주택 완성 후 3년 이내 종전주택을 양도하여야 혜택이 적용되는데 이 경우 신축주택완성일은 소유권이전등기접수일이 아닌 잔금청산일로 판단하는 것을 착각해서 적용받지 못했습니다.

 

7. 철수는 A분양권을 취득하고 A신축주택 완성일(잔금청산일)로 부터 3년 이내 B주택을 양도하고 일시적 1주택 1분양권 특례로 신고했지만 혜택 적용을 받지 못했는데요.  주택보다 분양권을 먼저 취득했기 때문에 특례에 해당하지 않습니다. 

 

8. 철수는 A주택 취득후 B분양권을 취득했지만 B신축주택 양도일까지 2년이 경과해서 양도세 기본세율로 신고했지만 단기보율세율이 적용되어 양도세를 추가납부했어요. 이유는 B신축주택을 완성일로부터 11개월간만 보유했기 때문에 단기보유세율이 적용되는 것이에요. 

 

 

 

 

 

신고시 주의사항

 

 

1. 양도세 신고기한은 부동산을 판매한 날로부터 2개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 기한을 놓치면 가산세가 부과될 수 있으니 유의해야 합니다.

 

2. 필요 서류:  매매계약서, 소유권 이전등기 서류, 비과세 혹은 감면을 적용받기 위한 증빙 자료 등이 있습니다. 사전에 준비해 두는 것이 좋습니다. 

 

3. 양도세와 관련된 세금 혜택을 최대한 활용하기 위해서는 복잡한 세법과 지속적으로 변하는 규정에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 따라서 전문가의 상담을 통해 개인의 상황에 맞는 최적의 세금 절세 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

 

일반주택 양도소득세 감면 조건

여러 가지가 있으며 이는 주택의 보유 기간, 주택의 종류, 소유자의 거주 여부 등 다양한 요소에 따라 달라집니다. 

 

1. 1세대 1주택 요건

가장 일반적인 양도세 감면 조건입니다. 다음 요건을 충족해야 합니다

1) 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.

2) 주택이 조정대상지역에 위치한 경우, 2년 이상 거주해야 합니다

3) 1세대 요건으로 세대원이 다른 주택을 보유하지 않아야 합니다.

 

2. 장기보유특별공제

부동산을 장기간 보유한 경우 양도세를 줄여주는 제도입니다. 

1) 보유 기간은 최소 3년 이상 보유해야 하며, 최대 15년 이상 보유 시 최대 80%까지 공제됩니다.

2) 공제율: 보유 기간에 따라 24%에서 최대 80%까지 공제율이 적용됩니다.

 

3. 임대주택 양도세 감면

임대주택으로 등록된 주택을 양도할 경우 일정 조건을 충족하면 양도세를 감면받을 수 있습니다.

임대 기간: 최소 8년 이상 임대해야 합니다.

임대 조건: 주택임대사업자로 등록되어 있어야 하며, 일정 요건을 충족해야 합니다.

 

4. 조정대상지역 내 일시적 2주택 

일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우, 일정 조건을 충족하면 혜택을 받을 수 있습니다.

기존 주택 처분 기한: 새로운 주택을 취득한 후 1년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.

신규 주택 거주 요건: 새로운 주택에 1년 이내에 입주해야 합니다.

 

5. 10년 이상 장기 보유한 상가, 주택

상가나 주택을 10년 이상 보유한 경우 감면될 수 있습니다.

보유 기간: 10년 이상 보유해야 합니다.

공제율: 보유 기간에 따라 공제율이 달라지며, 최대 50%까지 공제됩니다.

 

이와 같은 다양한 조건을 충족하면 양도세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 세법은 주기적으로 변경될 수 있으므로, 최신 정보와 본인의 상황에 맞는 정확한 정보를 얻기 위해 세무 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

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